Опубликовано в рубрике ГК «Рeгиoн» вeдeт пeрeгoвoры oб услoвияx приoбрeтeния дeлoвoгo кoмплeксa Dominion Tower. Бизнeс-цeнтр являeтся eдинствeнным oфисным здaниeм в Рoссии, прoeкт кoтoрoгo рaзрaбoтaлa всeмирнo известный архитектор Заха Хадид. Сейчас основной офис группы «Регион» функционирует в бизнес-центре «Легион». Однако туда в будущем должны переехать структуры «ФК открытие».
БЦ «Легион» в ходе реструктуризации долгов и дефолтов структур его владельца перешел другому банку, санируемому ЦБ, – «ФК Открытие», сообщают «Ведомости».
При этом головные структуры самого «ФК Открытие» сейчас занимают одну из башен делового комплекса Vivaldi Plaza, арендуя ее у своего бывшего владельца, «Открытие холдинга».
Как пишет издание, на данный момент банк прекратил осуществлять арендные выплаты за офисные площади в Vivaldi Plaza. Так, исходя из информации в базе Московского арбитражного суда, структура «Открытие холдинга» направила два иска к «ФК Открытие» с требованием погасить долги по аренде на сумму в порядка 85 млн рублей. В июне 2018 года суд удовлетворил один из исков на 42,8 млн рублей.
Теперь банк планирует перевести свои структуры в БЦ «Легион». Однако для достижения этой цели необходимо чтобы текущие арендаторы объекта, включая ГК «Регион», съехали из него. Именно по этой причине в структуру сделки по приобретению Dominion Tower кроме денежных средств будут включены пункты по урегулированию обязательств банка как собственника «Легиона» перед «Регионом» в качестве арендатора. Такие обременения накладываются в связи с досрочным освобождением площадей, а также при учете взаимных вычетов долговых обязательств между ее участниками.
Как отмечает Игорь Чаплинский, старший директор департамента стратегического консалтинга и содействия развитию продаж Cushman & Wakefield, объект выставлен на продажу за 2,5 -3 млрд рублей. «Однако объект достаточно проблемный: в нем большие потери полезных площадей и не самые эффективные планировки, и это будет влиять на конечную стоимость. Заявленная форма структурирования сделки встречается редко, но она возможна, поскольку компании смотрят на финансовые потоки», — рассуждает эксперт.
Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами NAI Becar также говорит о том, что на настоящий момент рыночная стоимость Dominion Tower может составлять 2,6-2,9 млрд рублей. «Объект современный и качественный, имеющий уникальную архитектуру. Вместе с тем он считается проблемным с долей вакансии порядка 60%. И это несмотря на то, что БЦ функционирует больше трех лет. Из-за не самой удачной локации и низкого коэффициента полезного использования БЦ может быть интересен скорее крупным игрокам как для собственного использования, так и с инвестиционными целями с учетом вытекающих затрат на его развитие», — подчеркнула специалист.
По мнению Аллы Глазковой, директора департамента коммерческой недвижимости компании Praedium, такая схема покупки используется при внутренней передаче активов от одних компаний другим. «В таком случае компания подстраивается под долговые обязательства. Схема используется нечасто, но в данном случае она говорит о том, что рынок становится все более и более профессиональным и уходит в сферу эффективных финансовых расчетов», — добавили Глазкова.
Бизнес-центр Dominion Tower расположен на Шарикоподшипниковской улице в Москве. Объект общей площадью в 21,3 тыс. кв. м был возведен в 2015 году компанией «Доминион-М». Его сооружение, по данным компании, обошлось в 2,3 млрд рублей. Данная структура является частью девелоперской группы «Пересвет-инвест». В 2017 году деловой комплекс перешел группе «Сафмар» Михаила Гуцериева. На данный момент объект находится в собственности у закрытого паевого фонда (ЗПИФ) «Доминион тауэр» (ранее «Сафмар плаза»).
Стоит отметить, что по итогам первого полугодия 2018 года объем инвестиций в сегмент офисной недвижимости России составил 314 млн долларов, что соответствует 27% в общем объеме инвестиций за первые 6 месяцев 2018 года.
Михаил Титов, заместитель директора, отдел исследований рынка CBRE напоминает, что в Московском регионе объем сделок по покупке объектов офисной недвижимости за январь-июнь 2018 года составил 231 млн долларов. «Крупнейшими сделками стали покупка офисного здания комплекса «Метрополис» американским фондом Hines и чешским PPF Real Estate, а также сделка по покупке 3-го здания комплекса «Романов Двор». Для сравнения, в первой половине 2017 года объем инвестиций в офисную недвижимость Москвы был равен 490 млн долларов», — подытожил Титов.