Опубликовано в рубрике Пo итoгaм пeрвoгo пoлугoдия 2018 гoдa в Сaнкт-Пeтeрбургe были oтмeчeны сaмыe низкиe пoкaзaтeли дeвeлoпeрскoй aктивнoсти в oфиснoм сeгмeнтe зa пoслeдниe дeсять лeт. Для сoбствeнныx нужд кoмпaний дeвeлoпeры сдaли всeгo 9,2 тыс. кв. м площадей. Причем этот результат был получен по итогам I квартала 2018 года. Во II квартале на рынок так и не вышло ни одного качественного делового центра.
Такие данные содержатся в аналитическом отчете компании Colliers International. Более того, по данным IPG.Estate, за первое полугодие 2018 года в Северной столице не было введено ни одного спекулятивного объекта офисной недвижимости, что происходит впервые с 2010 года. Всего по итогам года прогнозируемый ввод спекулятивной офисной недвижимости составляет порядка 60 тыс. кв. м, что также является десятилетним антирекордом.
«Текущая ситуация является следствием 2014-2015 годов, падения спроса на офисы и в результате этого – сокращения темпов строительства бизнес-центров, – говоритруководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. – Это естественный период спада строительной активности в рамках девелоперского цикла». По словам старшего директора департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяны Дивиной, в последние два-три года цикл девелопмента объектов коммерческой недвижимости удлиняется. Как напомнилВладислав Фадеев, в 2011-2013 годах наблюдался рост арендных ставок на офисы. Ориентируясь на этот рост ставок, девелоперы начали активнее строить новые объекты, поэтому мы увидели увеличение объема ввода офисной недвижимости в 2013-2014 годах. Однако экономические сложности в 2014-2015 годах охладили рынок, а вместе с трудностью заемного финансирования приостановился и девелопмент. Ряд объектов, которые должны были быть построены в 2015 году, были перенесены на 2016 год, а проекты на начальной стадии были остановлены.
Кроме того, себестоимость качественного строительства существенно возросла, говорит генеральный директор компании Maris в ассоциации CBRE Борис Мошенский. Поэтому сроки окупаемости сильно увеличились, и большинство девелоперов, которые были активны в этом сегменте, на сегодняшний день либо притормозили реализацию своих планов, переквалифицировались в жилой сегмент.
Кроме экономической стагнации низкая девелоперская активность может быть обусловлена еще и политическими решениями, затрагивающими интересы бизнеса и потребителя, обращает внимание руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерий Трушин.
Эксперты заявляют, что последствия негативных факторов заметны не только в Санкт-Петербурге, но и по всей стране, включая Москву. По данным Cushman & Wakefield, в столице по итогам 2018 года, будет введено минимальное количество новых офисных площадей за последние 10 лет – 250 тыс. кв. м. Влияние на рынок нового предложения минимально и в Санкт-Петербурге, и в Москве – новое строительство составляет лишь 2% и 1,5% от существующего стока площадей, соответственно.
Но если в Москве деловая активность и развитие сегментов недвижимости регулируется базовыми рыночными факторами, в Санкт-Петербурге на рынок офисной недвижимости оказывает значительное влияние крупный игрок – «Газпром» и его структуры. По словам Владислава Фадеева, в 2018 году в городе планируется к вводу 267 тыс. кв. м офисов, что даже больше, чем в Москве, однако львиная доля этого объема сформирована «Лахта Центром»: 1-я очередь этого комплекса должна быть введена до конца года.
По словам эксперта, спрос в офисном сегменте Санкт-Петербурга сегодня восстанавливается, однако нехватка незанятых помещений ограничивает возможности для развития арендаторов: доля свободных площадей находится на низком уровне – 7,2% в среднем по городу и 5,4% в классе А, однако это пока не отражается на показателе ввода. И все же, новые проекты постепенно реализуются, так, что в следующем году ожидается увеличение объема нового предложения: из заявленных 160 тыс. кв. м офисов основная часть является спекулятивными объектами.
Как отмечает заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин, девелоперы, видя дефицит площадей, уже анонсируют новые проекты: например, бизнес-центр на территории МФК Аэропортсити, Дом Рогова, объект на 24-ой линии В.О., 15/2. На текущий момент в городе проводятся работы по строительству и реконструкции 24 офисных центров, планируемых к вводу в 2018 году. Их суммарная арендопригодная площадь составляет 238 тыс. кв. м, однако эти объекты находятся в разной степени строительной готовности, и сроки некоторых из них уже неоднократно переносились, в том числе из-за финансовых трудностей девелоперов. В среднесрочной перспективе рынок будет развиваться по пути перепрофилирования объектов под офисное назначение, а также путём повышения класса некачественных бизнес-центров.
Если говорить о более долгосрочных прогнозах, то, по словам Татьяны Дивиной, с учетом минимальных объемов нового строительства, низкого уровня вакансии на офисном рынке Санкт-Петербурга и формировании отложенного спроса можно было бы ожидать оживления строительной активности в 2020-2021 годах. Более определенные прогнозы можно будет озвучить после консолидации офисов структур «Газпрома» в новом офисном комплексе. «Такие черты сложившейся ситуации, как минимальные объемы строительства, низкий уровень вакансии офисных площадей и формирование отложенного спроса, позволяют предположить, что в 2020-2021 годах возможно оживление девелоперской активности», – соглашается Валерий Трушин.
По мнению Бориса Мошенского, даже если известные девелоперы Санкт-Петербурга продолжат придерживаться выжидательной тактики, то на рынок пойдут другие компании, которые будут более активны. «Может быть, это будут не очень большие проекты, но они все-таки будут реализовываться», – заключил эксперт.
Александр Ковалевский