Опубликовано в рубрике Стoличныe влaсти aнoнсирoвaли мaсштaбныe плaны стрoитeльствa нoвыx стaнций мoскoвскoгo мeтрoпoлитeнa. Пo eдинoдушнoму мнeнию aнaлитикoв, рaзвитиe мeтрo исключитeльнo пoзитивнo скажется на коммерческой недвижимости. Какой сегмент выиграет более всего? Подробно перспективы офисных и торговых центров, а также стрит-ритейла, складов и гостиниц ведущие эксперты обсудят на отраслевом форуме Urban Spaсe, который состоится в Москве 18 сентября. А пока портал Арендатор.ру решил составить на этот счет предварительное заключение.
Столичные власти не раз выражали намерение ударными темпами развивать транспортную инфраструктуру города. По итогам 2018 года планируется возвести 24 новых станций метро и построить 50 км новых путей, заявлял ранее заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. А недавно начальник стройкомплекса поделился более долгосрочными планами: с 2019 и до окончания 2023 года в Москве должна быть построена 41 станция и 99 км путей метрополитена. В результате 95% горожан смогут добираться до метро пешком от своих домов.
При этом значительное развитие получит Большая кольцевая линия. Протяженность ее путей должна достичь 70 км, вдоль которых построят 31 станцию. Благодаря запуску новой линии получат развитие заброшенные прежде городские земли, подчеркнул чиновник. И хотя большая часть станций Большой кольцевой линии пересекается с уже существующими, очевидно, что пассажиропоток пересадочных станций будет выше текущего, отмечает директор направления стратегического консалтинга в компании CBRE Ольга Земцова.
Новые станции метро, в большинстве случаев, являются триггером для быстрого и более качественного освоения земельных участков, рассказывает руководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Юлия Токарева. «Например, влияние на развитие жилой недвижимости распространяется на достаточно большой радиус от станции метро, торговля имеет самой большой потенциал роста в зоне пешеходной доступности или непосредственно в рамках ТПУ в составе станции метро, офисы и гостиницы будут наиболее востребованы в зоне до 10 минут пешеходной доступности».
И все же наиболее чувствителен к этому фактору ритейл, считает Ольга Земцова. Поскольку в месте расположения метрополитена есть ежедневный гарантированный трафик, часть его в любом случае можно конвертировать в товарооборот ритейла. Если станция возникает на месте, где уже существовал объект, его посещаемость возрастает. В качестве примера можно привести ТЦ «Мозаика», посещаемость которого возросла, после появления станции МЦК. Офисная недвижимость также весьма чувствительна к наличию метро в пешеходной доступности, ведь хорошая доступность офиса для сотрудников компании – это одно из конкурентных преимуществ при поиске персонала.
А вот складские и производственные объекты меньше привязаны к общественному транспорту, для них очень важен удобный автомобильный доступ, рассказала Юлия Токарева. Впрочем, и они могут выиграть от близости к станции метро, в первую очередь, с точки зрения привлекательности для сотрудников, а также, если это форматы ориентированы, например, на склады индивидуального хранения, интернет-магазины, малые производства, где предполагается достаточный трафик клиентов и сотрудников не только на автомобилях.
«Возможно, проекты не планируются в расчете на новые станции метрополитена, – говорит Ольга Земцова. – Однако, при экспонировании новой и уже существующей недвижимости, будущая станция очень влияет на ликвидность и доходные показатели. Например, проект Comcity заполнялся арендаторами с расчетом, что станция метрополитена будет построена. Иначе, он не был бы таким успешным в столь децентрализованной локации. ТЦ «Саларис» мог выглядеть по-иному, если бы в этой локации не возникла станция метрополитена».
Кроме того, торговый сегмент коммерческой недвижимости в значительной степени испытывает влияние жилого сегмента: чем успешнее продаются квартиры, тем больше покупателей придет в магазин или торговый центр.
В свою очередь, жилые девелоперы активно эксплуатируют развитие транспортной инфраструктуры, в процессе экспонирования своих проектов. «Например, на сайте компании «Крост», на странице ЖК Wellton Park публикуются новости о станции метрополитена «Народного ополчения», которая будет расположена в шаговой доступности от проекта, а также в разделе доступности общественным транспортом указана будущая станция», – напоминает Ольга Земцова. «Нередко новая станция метро генерирует развитие нового жилого района», – говорит Юлия Токарева.
Александр Ковалевский
Полный список ритейлеров и франчайзи смотрите здесь.