Опубликовано в рубрике В пoмeщeниe прoдуктoвoгo супeрмaркeтa будeт инвeстирoвaнo бoлee 0,5 млрд руб. пo систeмe крaудфaндингa. В цeлoм экспeрты считaют тaкoe влoжeниe бoлee выгoдным, чeм бaнкoвскиe дeпoзиты. Тeм не менее, среди основных рисков называется внезапный уход арендатора и возможность ограничения транспортной доступности здания в связи с новым строительством. При заключении таких сделок непрофессиональными инвесторами аналитики советуют внимательно присматриваться к площадке и обращаться к надежным консультантам.
В помещение продуктового супермаркета «Перекресток» будет вложено 514 млн руб. частных инвестиций по схеме краудфандинга. Оно находится на первом этаже торгового центра, расположенного в Северном административном округе на Тимирязевский улице. Площадь объекта составляет 2,252 тыс. кв. м. В соответствии с договором, ритейлер взял его в аренду до 2023 года.
Инвестиционные операции будут проходить на краудфандинговой площадке недвижимости Aktivo. В информационном сообщении компании отмечается, что к настоящему моменту идет формирование закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), с помощью которого будет осуществляться управление данным объектом. Уже 27 августа начнется прием заявок от частных инвесторов на приобретение паев фонда. Участники краудфандинговой процедуры станут совладельцами коммерческого помещения. В компании прогнозируют, что среднегодовая операционная доходность паев до НДФЛ за 10 лет должна составить 14%. При таком развитии событий вложения полностью окупятся за 7 лет.
По словам старшего директора департамента стратегического консалтинга и содействия развитию продаж Cushman & Wakefield Игоря Чаплинского, доходность подобного бизнеса, как правило, составляет 10-12% для конечного розничного инвестора. «С учетом того, что срок аренды – всего 5 лет, ожидаем, что ставка капитализации по данному предложению может составить около 11%», – комментирует директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Елена Подлесных. Доходность объекта, по всей видимости, будет составлять не менее 10% в год, соглашается директор торгового департамента S.A. Ricci Ольга Яруллина.
Впрочем, компания, организующая ЗПИФ, также должна заработать сама, и ее доходность при заходе в проект будет составлять ориентировочно 12-13,5%, комментирует Игорь Чаплинский. Кроме комиссионных процентов из доходности следует вычесть налог на прибыль, налог на имущество, налог на землю, и, возможно, расходы на поддержание надлежащего состояния здания, добавляет Ольга Яруллина. А в случае ухода текущего арендатора, аналитик не исключает сценариев, при которых доходность опустится ниже банковских депозитов: «Ритейлеры, как правило, прописывают в условиях пункт, согласно которому могут досрочно выйти из договора, если что-то препятствует их деятельности».
Однако при исключении наиболее неблагоприятных сценариев и справедливой оценке всех составляющих инвестиционного проекта, прибыльность ЗПИФа не может упасть ниже банковских депозитов в 6-7% годовых, поскольку в данном случае доходность формируется, исходя из денежного потока арендатора, считаетИгорь Чаплинский: «В данном случае — это устойчивый арендатор с успешной практикой ведения бизнеса. Если ставки, по которым арендатор арендует площадь, не завышены, то существенного риска падения доходности нет». «Доходность по такого рода вложениям однозначно должна быть выше текущей депозитной доходности, поскольку в противном случае физическим лицам будет невыгодно инвестировать с учетом баланса риска – доходности депозита против недвижимости», – комментирует Елена Подлесных.
Среди основных опасностей краудфандинга Ольга Яруллина называет непрофессиональные площадки, которые периодически появляются и исчезают в России (что же касается надежных компаний, то среди них эксперт приводит Activo и Credo). Кроме того, есть риски, характерные для любого арендного бизнеса, связанные с нерентабельностью объекта. Это может быть неудачный выбор локации, уход арендатора, ограничение транспортной доступности здания (как, например, на центральных улицах Москвы вследствие реализации программы «Моя улица») и т.д. «Однако нужно отметить, что сегодня любое инвестирование – будь то краудфандинг или банковский депозит – к сожалению, будет довольно рискованным для российского потребителя, – констатирует аналитик. – Поэтому прежде, чем вложить средства, следует проанализировать рынок, для чего лучше обратиться к профессиональным консультантам».
В целом, после примера откровенного надувательства со стороны некоторых фондов, репутация такого бизнеса пострадала, говорит Игорь Чаплинский. Вместе с тем, профессиональные игроки рынка исправляют общее отношение и меняют его в пользу позитивного, поскольку предлагают эффективный инструмент для инвестирования, привязанный к конкретным объектам. «Несмотря на то, что краудфандинг в виде ЗПИФов только набирает обороты на рынке России, ряд успешных сделок уже произошли как в складском, так и в торговом сегментах, – подтверждает Елена Подлесных. – Мы надеемся, что этот инструмент получит более широкое хождение и займет существенную долю инвестиционного рынка».
Александр Ковалевский
Полный список ритейлеров и франчайзи смотрите здесь.