Опубликовано в рубрике В Мoсквe зaвeршился Фoрум URBAN SPACE 2018 «Кoммeрчeскaя нeдвижимoсть: вeктoры рaзвития», oргaнизoвaнный фeдeрaльным пoртaлoм Aрeндaтoр.ру. Бoлee 150 экспeртoв приняли учaстиe в oбсуждeнии сaмыx aктуaльныx вoпрoсoв всex сeгмeнтoв oтрaсли. Фoрум прoшёл при пoддeржкe «Цeнтрaльнoгo Дeтскoгo Мaгaзинa нa Лубянкe» (Гaлс-Дeвeлoпмeнт), «К2-Бизнeс-пaрк», ГК STONE HEDGE, OF.RU.
Прeдлaгaeм вaшeму внимaнию пoдбoрку мнeний экспeртoв, прoзвучaвшиx 18 сeнтября в стeнax AZIMUT Oтeль Смoлeнскaя.
Рынок недвижимости уйдет от долларового финансирования
Тренд на переход к рублевому финансированию есть, и будет сохраняться в будущем. Об этом заявил управляющий директор отдела финансирования недвижимости и строительных проектов банка «ВТБ» Николай Ануашвили.
По его словам, недвижимость – это очень капиталоемкий сектор, поэтому перспективы по росту его финансирования в рублях огромны, и могут вырасти многократно. Поэтому часть рынка и часть портфелей банков будет переходить из долларов в рубли, еще часть – из долларов в евро.
«Можно будет наблюдать все больше кредитов, имеющих два транша – рублевый и евровый, которые дают достаточно неплохую среднюю ставку, более низкую, чем при стопроцентном долларовом финансировании», — заключил Николай Ануашвили.
Более того, эксперт прогнозирует практически полный уход доллара с российского рынка в течение ближайших нескольких лет. По его мнению, несмотря на то, что некоторые арендаторы заключили договоры аренды, привязанные к доллару, они, а также сами собственники объектов недвижимости начинают понимать, что надо уходить от доллара в целях снижения валютных рисков.
Власти открывают дорогу для творческих и социальных проектов. Так в Санкт-Петербурге действует программа по поддержке творческих и креативных индустрий. Об этом рассказала представитель отдела сопровождения масштабных инвестиционных проектов Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Ольга Коссова.
По ее словам, 7 марта текущего года был принят закон о предоставлении представителям данных индустрий зданий на льготных началах. Чтобы понять, кого к ним можно отнести, была применена технология ОКВЭД. В основном это культурное развитие, образовательная функция. Кроме того, сюда вошли такие перспективные виды деятельности, как развитие IT-технологий. Коссова добавила, что сейчас идут работы по формированию фонда объектов недвижимости, которые можно вовлекать в программу. Это объекты, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, и они не должны быть аварийными. В соответствии с программой, предусмотренный срок аренды составляет всего 10 лет. При этом действует пониженный коэффициент арендных ставок. «Мы хотим, чтобы у инвесторов была возможность привести объект в порядок и окупить вложенные инвестиции за столь короткий срок. Сами же мы не тратим деньги на содержание и эксплуатационные расходы. Объект находится под присмотром. Плюс мы получаем налоговые отчисления от тех или иных видов экономической деятельности. Мы планируем, что за счет пониженной ставки субаренда будет стоить дешевле. Соответственно, все услуги будут более доступными», — заключает Ольга Коссова.
Торговая недвижимость: ввод низкий, вакансия сокращается
Торговая недвижимость Москвы демонстрирует низкий уровень ввода, рассказала директор исследований рынка CBRE Анна Шепелева. По ее словам, столичный рынок занимает примерно одну треть от общего объема ввода торговой недвижимости в России. «Мы видим, что в 2012 было ведено 190 тыс. кв. м недвижимости, в этом году мы ожидаем примерно 300 тыс. кв. м, но это все еще не много», — уточняет эксперт, добавляя, что вместе с тем, сегмент демонстрирует снижение доли вакантных площадей. Несмотря на все негативные события ритейлеры продолжают быть достаточно активными.
«Центральный Детский Магазин на Лубянке» осваивает более взрослую аудиторию. Однако семейные посетители по-прежнему остаются наиболее лояльными. Об этом рассказала управляющий торгового центра Мария Шулутко.
По ее словам, детская и семейная аудитории уже давно перестали быть единственными для ЦДМ на Лубянке. Знаковый объект работает и с туристическим потоком, и со взрослым контингентом гостей, которые приходят отдохнуть и перекусить на фуд-корте, а также с молодежью, для которой было открыто много разных проектов в этом году.
«Вместе с тем, статистика наших исследований говорит о том, что детская и семейная аудитория — наиболее платежеспособная, и в то же время, наиболее лояльная. Ведь поход с детьми – это исключительно целевая операция. Поэтому мы поставили себе задачу именно качественно эту аудиторию развивать», — рассказала Мария Шулутко.
Гостиничная недвижимость: в двух столицах разные единицы
По словам директора отдела исследований рынка CBRE Анны Шепелевой, примерно на 50% возросли тарифы в московских отелях по итогам 1 полугодия 2018 года. Лидерство роста по данному показателю оказалось за верхним ценовым сегментом отелей и гостиниц. «Есть версия, что причиной этого стало размещение футбольных команд в период проведения Чемпионата мира по футболу, а также организационого комитета и всех, кто с ними связан», — рассказала эксперт.
Однако, чемпионат мира по футболу не дал отелям Санкт-Петербурга ожидаемой загрузки. Наплыв болельщиков во время мундиаля отпугнул часть постоянного спроса, характерного для города в остальное время. В итоге рынок продемонстрировал более скромные результаты по сравнению с Москвой. «Загрузка отелей за полугодие составила примерно 55%, средний тариф вырос приблизительно на 23%», — уточняет Анна Шепелева.
Говоря о ситуации в регионах, генеральный директор IVASHKEVICH Hospitality Станислав Ивашкевич отметил, что города с населением от 400 тыс. человек совершено спокойно «переваривают» 2-3 качественные гостиницы. По его словам, представление о том, что в малые города нужно заходить с бюджетным форматом, в действительности является неверным.
Офисная недвижимость: вводится мало
В этом году прогнозируется рекордно низкий ввод офисной недвижимости, который составит всего 220 тыс. кв. м., отмечает Анна Шепелева. По ее словам, в ближайшие 3 года ситуация вряд ли изменится.
По словам управляющего партнера компании-брокера OF.RU Даниила Орлова, офисный рынок перестает быть рынком арендатора. Собственники уже чувствуют, что спрос на их объекты возрастает, и на сильные уступки идут реже. «И данная тенденция продолжится в ближайшие год-полтора, пока не произойдет нового ввода площадей», — прогнозирует эксперт.
Кроме того, к настоящему моменту наблюдается рост исключительно в сегменте IT-сектора. По словам Даниила Орлова, остальные компании обеспечивают арендодателям либо изменение локации, либо изменение метража, причем как в большую, так и в меньшую сторону. «В IT-секторе компании действительно неплохо себя чувствуют. Среди наших клиентов эти фирмы увеличивают свои площади минимум в полтора раза и повышают класс здания», — рассказал эксперт.
Эксперты коснулись и темы ввода новых станций московского метрополитена. В связи с грядущим открытием станций метро «Ольховая» в конце 2018 года и «Мамыри» в 2020, уже сейчас наблюдается увеличение спроса и активная заинтересованность со стороны арендаторов к бизнес-парку К2. Об этом рассказала исполнительный директор «К2 Бизнес-парк» Наталья Никитина. «Развитие транспортной инфраструктуры продолжает оставаться одним из мощных драйверов развития офисной недвижимости», – заключает эксперт.
Игроки рынка также отметили возросшую долю сделок по готовому арендному бизнесу. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости ГК STONE HEDGE Елены Полухиной, если сравнивать с предыдущим годом, в 2018 году в компании произошёл практически троекратный прирост по количеству сделок по готовому арендному бизнесу.
«Мы связываем это с понижением ставок по депозитам в банках. Если говорить о клиентах, то в основном, в приобретении готового арендного бизнеса заинтересованы частные инвесторы или клиенты банков, у которых срок депозитов подходит к концу, и они заинтересованы в том, чтобы найти более высокодоходный способ инвестирования», – рассказала эксперт.
Складская недвижимость: в Москве больше, чем в стране
На московской регион приходится 13,6 млн кв. м складских площадей, рассказала старший аналитик компании Knight Frank Елена Бондаренко. На текущий момент совокупный объем качественной классифицированной складской недвижимости России составляет около 24 млн кв. м. «При этом 13,6 млн кв. м приходится на московский регион, 3,2 млн кв. м — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, и 7,2 млн кв. м — на остальные регионы страны», — уточнила эксперт.
Уровень вакансии достигает 5,9% складских площадей от общего объема столичного региона. По словам Елены Бондаренко, в абсолютном выражении эта цифра составляет около 810 тыс. кв. м. «Мы полагаем, что на фоне высокого спроса на готовые склады, который наблюдается к настоящему времени, и низкого объема спекулятивного девелопмента, доля вакантных площадей продолжит снижаться», — прогнозирует Елена Бондаренко.
По ее словам, спрос на склады в московском регионе находится на рекордно высоком уровне — по итогам 8 месяцев 2018 года, арендовано и куплено около 1 млн кв. м. площадей. Ожидается, что до конца года совокупный объем спроса достигнет 1,5 млн кв. м. В Санкт-Петербурге этот показатель к концу года достигнет примерно 400 тыс.
«Что же касается регионов, то мы ожидаем, что, несмотря на то, что сейчас объем сделок составляет около 100 тыс. кв. м, совокупный объем спроса все-таки достигнет 500 тыс. кв. м. Ведь покупатели и арендаторы, особенно из сегмента розничной торговли, смотрят площадки и планируют подписывать договоры», — считают в компании Knight Frank.
На фоне высокого спроса с начала текущего года в Москве ввели примерно 260 тыс. кв. м качественных складских площадей классов А и В, до конца года должно быть введено ориентировочно 800-850 тыс. кв. м. Принимая во внимание темпы строительства, скорее всего часть проектов, заявленных к вводу до конца 2018 года, перенесется на начало года следующего. Аналогичная ситуация наблюдается в Санкт-Петербурге, где на текущий год заявлен ввод около 240 тыс. кв. м, тогда как по факту введено только 25 тыс., и в регионах России, где к вводу заявлено около 500 тыс. кв. м, но в настоящий момент введено лишь около 100 тыс. кв. м.
Фотоотчет с форума можно найти на сайте Arendator.ru