Опубликовано в рубрике Дoля чaстныx инвeстиций в кoммeрчeскую нeдвижимoсть зa пoслeдниe нeскoлькo лeт сущeствeннo вoзрoслa. С цeлью инвeстирoвaния упрaвляющиe кoмпaнии сoздaют спeциaлизирoвaнныe фoнды, кудa привлeкaются срeдствa физических лиц на девелоперские проекты. Эксперты отмечают, что такой инструмент не является новым для российского рынка. С постепенным отказом от долевого строительства в инвесторов все чаще переквалифицируются дольщики. По некоторым оценкам, в случае правильного выбора компании и объекта недвижимости доходность может составить 8-14%. Средний размер вклада неквалифицированными инвесторами может достигать примерно 1 млн руб., квалифицированными – суммы около 5 млн руб.
Частные инвесторы все чаще вкладывают деньги в коммерческую недвижимость с помощью управляющих компаний (УК). Последние формируют специализированные фонды, куда привлекаются средства физических лиц на девелоперские проекты. В итоге доля частных инвестиций в коммерческую недвижимость на российском рынке возросла за последние 3-4 года с уровня, близкого к нулевому, до 15-20%, говорится в информационном заявлении ГК A Plus Development. По словам генерального директора девелоперской компании Петра Гавырина, на фоне экономической нестабильности население потенциально обладает значительно большими деньгами, чем корпоративный сегмент. Кроме того, УК ориентированы на меньший уровень доходности, чем институциональные инвесторы.
Сегодня много новых тенденций используется в строительстве недвижимости как коммерческой, так и жилой.
Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФы), о которых, по сути, идет речь – инструмент для российского рынка не новый, комментирует коммерческий директор ГК Coldy Елена Орешкина. С постепенным отказом от долевого строительства он получил стимул благодаря масштабной переквалификации дольщиков в частных инвесторов. Управляющие инвестиционные компании предлагают через организованные ими фонды рядовым инвесторам становятся владельцами общедолевой собственности. По оценкам эксперта, в случае верного выбора компании и объекта недвижимости паевой инвестор может рассчитывать на 8-14% доходности. Сам же фонд может получать такую скидку у девелоперов, какую не получит ни одно физическое лицо. Однако, становясь совладельцем коммерческой недвижимости, пайщик приобретает и все бизнес-риски.
Вместе с тем, фонды являются имущественными комплексами, и даже в случае банкротства УК имущество фонда остается у собственников, которым достаточно выбрать новую управляющую компанию, отмечают в ГК Coldy. После окончания срока действия фонда УК продает недвижимость по максимальной стоимости и деньги распределяются между пайщиками. Пока же фонд действует, УК выплачивает пайщикам проценты прибыли с периодичностью раз в квартал. Помимо сторонних компаний, собственную УК для создания фонда инвестиций могут использовать и девелоперы. Такой способ позволяет реинвестировать прибыль, снизить долговую нагрузку и повысить эффективность проекта.
Инвесторами в коммерческую недвижимость могут являться рядовые граждане, топ-менеджеры, бизнесмены. По словам директора департамента инвестиций и финансовых рынков S.A. Ricci Петра Виноградова, первая категория инвесторов чаще всего покупает небольшие коммерческие помещения на первых этажах объектов, где они уже приобрели квартиры. В соответствии с законодательством, минимальный порог входа в ЗПИФ для неквалифицированного инвестора составляет 300 тыс. руб. По оценкам директора отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Елены Подлесных, средний размер вклада в коммерческую недвижимость неквалифицированными инвесторами может составлять около 1 млн руб., квалифицированными – сумму, приближающуюся к 5 млн руб.
Для первых инвестиций в коммерческую недвижимость директор департамента рынков капитала Colliers International Денис Платов советует частным лицам выбирать ликвидные объекты в безопасных центральных локациях с потоком, обеспеченным долгосрочными договорами с качественными арендаторами. Вместе с тем, инвестиции в коммерческую недвижимость подвержены валютным и макроэкономическим рискам, отмечает Петр Виноградов. «В этой связи я бы, прежде всего, рекомендовал сформировать сбалансированный портфель, который бы, помимо недвижимости, включал в себя, например, номинированные в валюте еврооблигации», – говорит эксперт.
По словам директора департамента девелопмента компании KR Properties Александра Подускова, влияние на рост количества инвестиционных сделок оказывает общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости. В частности, в течение всего 2018 года растет спрос на офисную недвижимость, а количество свободных площадей сокращается. По прогнозам KR Properties, объем предложения коммерческой недвижимости будет сокращаться и дальше, а значит, рынок ждет рост цен и арендных ставок. «Кроме того, если еще несколько лет назад доходность банковских депозитов находилась на уровне 15% годовых, то сегодня – около 5%, – отмечает эксперт. – По нашим оценкам, самую высокую доходность сейчас обеспечивает именно коммерческая недвижимость: от помещения для ритейла, например, можно ждать 20-25% годовых, от офиса – 14-17%, а вот квартиры приносят не более 10% и то, только если сдавать их посуточно».
Как отмечают в компании CBRE, в мире краудфандинг и привлечение инвесторов через паевые фонды формирует существенный объем рыночной ликвидности. Например, доля вложений в паевые фонды составляет около 12% от объема рынков Европы (включая Россию), Ближнего Востока и Африки ежегодно. По итогам прошлого года сумма вкладов достигла 34,5 млрд евро.
Александр Ковалевский
Полный список ритейлеров и франчайзи смотрите здесь.