Опубликовано в рубрике Пo итoгaм 9 мeсяцeв 2018 гoдa в Мoскoвскoм рeгиoнe были aрeндoвaны и куплeны бoльшиe oбъeмы склaдскиx плoщaдeй. При этoм стaвки aрeнды пoкaзaли рoст в 3 квaртaлe впeрвыe зa 6 лeт. Срeди причин нaзывaются низкие темпы ввода новых площадей, фактор отложенного спроса, сокращение уровня вакансии в наиболее удачных локациях, а также массовое истечение сроков неразрывных договоров аренды. К настоящему моменту основными потребителями складских услуг являются крупные ритейлеры. Однако главным драйвером роста спроса в будущем эксперты считают online-торговлю.
По итогам 9 месяцев 2018 года в Московском регионе было взято в аренду и куплено примерно 1,3 млн кв. м качественных складских площадей. Отмечается, что данный показатель является рекордным за всю историю существования рынка. Для сравнения, в 2017 году за аналогичный временной отрезок было реализовано примерно 818 тыс. кв. м, в 2013 году – приблизительно 904 тыс. кв. м, в 2009 году – около 400 тыс. кв. м. Такие данные содержатся в информационном сообщении компании Knight Frank.
Впрочем, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Василий Григорьев приводит несколько другие, хотя и существенные цифры. По его словам, общий объем спроса составил около 1,1 млн. кв. м. «Рекордная отметка в 1,3 млн. кв. м может быть достигнута по итогам всего года, – говорит эксперт. – Такая динамика обусловлена как отложенным спросом, так и текущей потребностью рынка в новых площадях».
По словам регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Элеоноры Богдановой, активизация спроса связана с относительно гибкими коммерческими условиями на рынке складов, а так же активностью ритейлеров и производственных компаний на Московском рынке. Высокие показатели спроса сохраняются с начала 2017 года, в то время как ввод стабильно сокращается. «В текущем году ажиотаж также можно объяснить и снижением вакансии в наиболее удачных локациях, – говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский. – Потенциальные арендаторы стараются «поймать момент» и найти оптимальный для них вариант. Еще одна причина в том, что, несмотря на очень привлекательные цены на склады в последние 4 года, для многих арендаторов действовали неразрывные договоры аренды на текущих местах, из-за которых очень немногие могли поменять арендуемые площади. В 2018 году большой процент арендаторов, наконец, получил «освобождение» по причине естественного истечения срока действия договоров аренды. Это дало существенный рост спроса, и мы ожидаем значительных объемов поглощения складских площадей в последние три месяца текущего года».
Основными потребителями и заказчиками на рынке складской недвижимости сейчас выступают крупные ритейлеры. «Они сформировали 52% спроса с начала года и 40% спроса прошлого года», – отмечает руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости JLL Оксана Копылова. Второе место, по данным KnightFrank, заняли производственные компании. Третье место занимает транспорт и логистика, четвертое место делят дистрибуция и прочие отрасли. Замыкает список online-торговля. Заместитель директора департамента управления активами NAI Becar Дарья Канева связывает активность розничной торговли на складском рынке с отказом ритейлеров от больших торговых площадей. «Оптимизируя торговые пространства, как правило, увеличивают складские площади – либо в составе того же объекта (ТЦ), если есть такая возможность, либо в складских комплексах», – говорит эксперт.
Наибольшее количество сделок было заключено в готовых объектах, говорится в исследовании Knight Frank. Из них 787 тыс. кв. м (без малого 60%) было арендовано и 277 тыс. кв. м (21%) – куплено. При этом последние три года в объеме сделок растет доля продаж в формате BTS, говорит Оксана Копылова. По результатам первых девяти месяцев этого года они заняли 29% против 21% в прошлом и 15% в 2016 году. «Крупные компании выбирают строительство «под ключ» собственных складов, при этом новых спекулятивных объектов появляется мало, – говорит Дмитрий Герастовский. – В настоящий момент освободившиеся «вторичные» объекты составляют основную долю вакансии на рынке, и мы наблюдаем ее дальнейшее снижение: к примеру, в 1 половине 2016 году этот показатель составлял 9%, а в аналогичный период 2018 года – уже 6,7%».
Как отмечают в компании CBRE, ставки аренды на складские площади начали возрастать в 3 кв. 2018 года впервые за 6 лет. Средняя ставка повысилась на 10%, достигнув 3,6 тыс. руб. за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. Кроме возросшего спроса среди главных причин роста ставок называются невысокие объемы строительства, которые, по итогам 9 месяцев, составили 238 тыс. кв. м., что почти в 2 раза меньше показателя аналогичного периода 2017 года, когда на рынок вышло 465 тыс. кв. м. «Если говорить про текущий год, то активность девелоперов за первые 9 месяцев в части ввода объектов в эксплуатацию нельзя назвать высокой, – комментирует Дмитрий Герастовский. – Мы ожидаем, что основной прирост складских площадей придется на последние три месяца текущего года. В данный период планируются к завершению складские комплексы, реализация которых ведется под конечного пользователя. При этом сделки по этим объектам были заключены в течение 2016-2017 годах».
Говоря о будущем, эксперты отмечают фактор спроса со стороны сегмента online-торговли, который наращивает свою логистическую базу пропорционально росту товарооборота. По мнению Василия Григорьева, он станет одним из основных драйверов востребованности складских комплексов.
Александр Ковалевский