Опубликовано в рубрике Сущeствeннaя дoля кoммeрчeскиx плoщaдeй нa пeрвыx этaжax жилыx нoвoстрoeк нe oтвeчaeт трeбoвaниям aрeндaтoрoв. В рeзультaтe пoмeщeния прoстaивaют спустя знaчитeльнoe время после ввода комплекса в эксплуатацию. Их планировки и инженерные системы, как и маркетинговую стратегию, необходимо продумывать заранее, заявляют эксперты. Однако некоторые девелоперы до сих пор считают торгово-сервисную инфраструктуру неизбежной обузой.
Специалисты рынка недвижимости отмечают дисбаланс между запросами арендаторов и предложениями девелоперов касаемо коммерческих площадей на первых этажах жилых новостроек. В частности, эксперты ФСК «Лидер» заявляют, что на подмосковном рынке спроектированная площадь половины коммерческих помещений на первых этажах жилых комплексов стандарт- и комфорт-класса, строящихся в 10-километровой зоне от МКАД и входящих в топ-20 по объемам продаж жилья, варьируется в диапазоне от 60 до 100 кв. м. Вместе с тем, 50% арендаторов выражает заинтересованность в помещениях до 60 кв. м.
Более того, строящийся объем помещений под аренду даже превышает потребности рынка, говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. Особенно данная тенденция выражена в проектах комфорт-класса, где 35-40% площадей простаивает даже спустя год после полной распродажи жилья в комплексе.
По данным ФСК «Лидер», на первых этажах покупателями квартир в пригородных жилых комплексах востребованы, прежде всего, продуктовые магазины с хозяйственным отделом (93%), аптеки (88%), бытовые услуги (69%), а также предприятия общепита (49%). Однако примерно половина коммерческих площадей в ЖК стандарт- и комфорт-класса не отвечает требованиям тех категорий бизнеса, в которых жители нуждаются больше всего.
При этом аналитики считают проблему актуальной для любых спальных районов московского региона. По идее, в них должна создаваться собственная качественная инфраструктура, говорит генеральный директор S.A. Ricci Александр Морозов. Вместе с тем, эксперт заявляет о практике, когда на первых этажах фактически строятся квартиры, которые потом пытаются сдать предприятиям сферы торговли и услуг. Однако подобные помещения априори не подходят для такого назначения и только называются «коммерческими».
«Дело не столько в размере помещения, сколько в подходе и отношении, – комментируетАлександр Морозов. – Девелоперы жилья, как правило, воспринимают торгово-сервисную инфраструктуру как необходимую обузу. В результате под коммерцию отдаются помещения на первых этажах, которые типологически являются квартирами. Эти объекты не слишком подходят для торговли и услуг: они не обеспечены удобным паркингом, зонами загрузки и удаления мусора, входными группами, всей необходимой инженерией и т.д. В итоге многие из них простаивают, особенно, в спальных районах. Таким образом, на мой взгляд, дисбаланс «спроса-предложения» обусловлен именно некачественным предложением».
По словам руководителя отдела ритейл-консалтинга компании JLL Полины Жилкиной, наиболее распространенная проблема – «посадить» общепит там, где это не было запланировано изначально: «Если проектом не были предусмотрены необходимые нагрузки, вентиляция, зона доставки, такое помещение вряд ли будет интересно операторам кафе и ресторанов. Правильно организованная доставка и разгрузка товаров – также одна из основных проблем супермаркетов, особенно, принимая во внимание, что в жилом доме регулирующих норм и ограничений существенно больше, чем, например, в административном здании».
Как заявляет Александр Морозов, важно разрабатывать грамотную маркетинговую концепцию со сбалансированным для каждого конкретного микрорайона составом арендаторов. По словам Полины Жилкиной, еще на стадии подготовки проектной документации необходимо точно спрогнозировать этапы заселения комплекса и количество жителей, понять профиль целевой аудитории, изучить существующую инфраструктуру в окружении проекта, сделать расчет емкости рынка, определить необходимый объем так называемых essentials (товаров и услуг первой необходимости), протестировать интерес к проекту крупнейших сетевых игроков. Только после этого можно распределить будущих пользователей на планировках первых этажей и передать проектировщикам информацию об их требованиях и технических условиях. «Впрочем, сегодня большинство крупнейших «портфельных» застройщиков уже понимают цену возможной ошибки и планируют все заранее», – констатирует эксперт.
«Думаю, постепенно этот дисбаланс начинает подталкивать девелоперов к созданию качественных помещений под торгово-сервисную инфраструктуру», – соглашается Александр Морозов.
Александр Ковалевский
Полный список ритейлеров и франчайзи смотрите здесь.