Опубликовано в рубрике Стoличныe влaсти aнoнсирoвaли сoздaниe 20 тexнoпaркoв в Нoвoй Мoсквe дo 2035 гoдa. Пo слoвaм экспeртoв, aктивизaция рaзвития сeгмeнтa в стoличнoм рeгиoнe нaчaлaсь 3-4 гoдa нaзaд. К нaстoящeму мoмeнту в стaрыx и нoвыx грaницax города функционирует около 30 объектов. Однако планы строительства технопарков на новых территориях и их освещение в СМИ обгоняют реальные темпы создания, а ситуация развивается преимущественно путем присвоения статуса. При этом сдерживающим фактором является транспортная доступность.
В соответствии с генеральным планом, до 2035 года в Новой Москве запланировано создание 20 технопарков. Их совокупная площадь может достигнуть 12 млн кв. м. По словам главы Департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, перспективные площадки под возведение уже отобраны, и почти все крупные московские девелоперы изъявляют желание участвовать в проектах на территории ТиНАО. Порядка десяти из них уже находятся на рассмотрении в Москомархитектуре, где эксперты тщательно взвешивают все достоинства и недостатки заявленных вариантов.
Московские объекты уже имеют официальный статус, и призваны стать удобными арендными площадками, оборудованными всем необходимым для работы малых и средних наукоемких компаний. «В основном технопарки сдают площади пользователям по средним для Москвы ставкам складских и производственных помещений, однако резидентам предоставляются преимущества в виде налоговых льгот, которые для них являются довольно существенным финансовым послаблением, – говорит начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева. – Сами технопарки также получают льготы и господдержку в первые три года существования, для сохранения которых по истечении этого периода владельцы должны подтвердить свой статус путем достижения ряда показателей. Это определенное количество резидентов, средняя заработная плата сотрудников резидентов, превышающая среднюю по Москве, наличие предприятий, занимающихся определёнными наукоемкими видами деятельности и т.д.».
По словам Юлии Никуличевой, развитие технопарков началось с 2010 года, при этом активная фаза реализации стартовала в последние 3-4 года. Подавляющая часть объектов Москвы создается на базе существующих предприятий. В качестве успешных примеров можно привести проекты территорий и помещений завода «Москвич», «Калибр», «Слава». Благодаря конвертации бывших производственных помещений в технопарки удаётся снизить стоимость строительства и сроки реализации. Среди существующих проектов Новой Москвы заместитель директора департамента исследований Colliers International Александр Рунович называет индустриальный парк «Внуково Логистик», индустриальный парк «Индиго», технопарк «ТехноСпарк». В качестве примера индустриально-складского объекта, ставшего технопарком, генеральный директор S.A. Ricci Александр Морозов приводит технопарк «Тиснум». Он был создан в 2015 году на базе ООО «Индустриальные углеродные технологии», входящего в состав Троицкого инновационного кластера.
Всего на территории Москвы функционирует уже около 30 проектов, говорит директор направления стратегического консалтинга в компании CBRE Ольга Земцова. Ориентируясь на ставки в технопарках Москвы, которые составляют 5-10 тыс. руб. за 1 кв. м. в год, в Новой Москве и Подмосковье адекватными выглядят ставки 3-6 тыс. руб. за 1 «квадрат», считает эксперт. «Львиная доля офисных площадей класса В- (71% совокупных вакантных помещений от общего предложения) в Новой Москве приходится всего на 1 объект – БЦ «Высота», в котором средневзвешенная очищенная ставка аренды составляет 4,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год, что и определяет низкую ставку по классу В- в Новой Москве (4 798 руб.), – рассуждает о возможном уровне цен Александр Рунович. – Что же касается складской недвижимости Новой Москвы, средневзвешенная базовая ставка без НДС по ТиНАО составляет 3,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год».
Вместе с тем планы строительства технопарков и их освещение в СМИ обгоняют реальные темпы их создания, отмечает Александр Морозов: «Настоящие технопарки, развивающие технологии, опираются на науку и исследования и требуют особого подхода. Ситуация в Новой Москве развивается преимущественно путем присвоения статуса. Статус технопарка объекты капитального строительства (в основном офисные и складские) получают в случае соответствия ряду экономико-статических критериев (площадь, плотность застройки, объем выручки на га и т.д.)». По словам эксперта, власти идут путем создания предложения – поощряют создание технопарков с помощью налоговых и других льгот. Вероятно, это необходимый шаг. Тем не менее, структура спроса на сегодняшний день представляется не слишком ясной. Еще одной составляющей успеха может стать стимулирование крупного бизнеса и системных игроков российской экономики к созданию настоящего спроса. Это будут компании, занимающиеся НИОКР, именно они и станут формировать спрос.
Главными сдерживающими факторами для развития сегмента в Новой Москве эксперт компании CBREназываютхудшую транспортную доступность, чем в старых границах города, что является негативным фактором для выбора там площадки резидентами, нуждающимися в высококвалифицированной рабочей силе. При этом в Москве и Подмосковье уже достаточно много технопарков, так что у них есть выбор при сравнимых ставках. Поэтому проектам, строящимися для освоения таких территорий, как Новая Москва, сложно обеспечить стабильный доход собственнику и показать финансовую эффективность, отмечает Юлия Никуличева.
Кроме того, объекты строятся на частные деньги, поэтому может не найтись достаточного количества инвесторов, для которых развитие технопарка будет экономически целесообразно, говорит Александр Морозов. Также вероятны ограничения спроса в условиях стагнации экономического роста, западных санкций на технологии, кредиты и т.д. Кроме того, для понимания потребностей спроса необходимо проводить соответствующие систематические исследования, строить прогнозы. При этом не все девелоперы имеют опыт создания по-настоящему современных и технологичных объектов, поэтому некоторые из них могут не справиться поставленной задачей.
С учетом кризисного падения потенциала территорий за МКАД и наличия требований по рабочим местам и коммерческой инфраструктуре у всех девелоперов, реализующих комплексные проекты, технопарк можно рассматривать как один из вариантов развития больших пустующих территорий, которые несут налоговую и, нередко, кредитную нагрузку, резюмирует Ольга Земцова.
Александр Ковалевский