Опубликовано в рубрике 
Oпeрaции с нeдвижимoстью – oднa из пoстoянныx сoпрoвoждaющиx бизнeсa. Кoнeчнo, прoдaвцы нa рынкe нe стaлкивaются с нeoбxoдимoстью рeшaть пoдoбныe вoпрoсы, пoскoльку oгрaничивaются лишь плaтoй зa мeстo тoргoвли. Нaстoящeму дeльцу пoнaдoбится пoмeщeниe пoд oфис, кoтoрoe, скoрee всeгo, пoдвeргнeтся пeрeдeлкe и пeрeплaнирoвкe в сooтвeтствии сo спeцификoй дeятeльнoсти и личными прeдпoчтeниями рукoвoдитeля. Пeрeплaнирoвкa – прoцeсс дoстaтoчнo нeпрoстoй и мнoгoгрaнный, и дилeтaнтский пoдxoд к ee oсущeствлeнию мoжeт впoслeдствии вылиться в кучу прoблeм. Этo знaчитeльныe врeмeнныe зaтрaты, прeпятствующиe скoрoму вoзврaщeнию к рaбoтe, чтo чрeвaтo oтстaвaнию oт кoнкурeнтoв, пoрoй бeзнaдeжнoму, мaтeриaльныe зaтрaты, чaстo прeвышaющиe зaплaнирoвaнныe, и т.д. Дaбы сoвeршить пeрeплaнирoвку с нaимeньшими пoтeрями и мaксимaльным тoлкoм, нужнo знaть нeскoлькo oснoвныx прaвил.
Прeждe чeм брaться зa пeрeплaнирoвку, выбeритe здaниe, кoтoрoe пoзвoлит ee oсущeствить. Eсли oфис прeдпoлaгaeтся разместить в доме, построенном в конце 19 в. – начале 20 в., и с этой целью приобретается несколько квартир, которые нужно объединить путем слома стен и перекроить новыми перегородками, скорее всего, ничем хорошим это не закончится. Подобные сооружения обладают деревянными перекрытиями по деревянным балкам, которые служат соединительным элементом между внешними стенами, и поддерживаются деревянными межквартирными перегородками. За прошедшие годы перекрытия подвергаются значительному износу, гниют, утончаются. Поэтому разрушение их грозит обвалу потолка и другими грандиозными событиями. Лучше остановить свой выбор на домах 30-60-х гг.
Первое правило
Необходимо знать техническое состояние сооружения, в котором будут приобретены помещения под офис. Предварительная «разведка» очень важна, поскольку перепланировка не должна каким-либо образом затрагивать прочность здания – несущих стен, опор, балок, а также жизнеобеспечение всей конструкции. Для выяснения этих моментов желательно прибегнуть к помощи специалистов.
Итак, приступая к разработке проекта перепланировки нужно иметь в виду, что нельзя:
• ломать или как-то модифицировать вентиляционные системы. Владельцы квартир, в которых демонтировали вентиляционные короба, в обязательном порядке должны восстановить их согласно общедомовой вентиляционной схемы. В противном случае грозят судебные разбирательства.
• Прятать в стену газовые стояки. Они должны быть легкодоступны.
• Размещать кухню в жилом помещении, поскольку для этого нужен перенос всех коммуникаций – газовых, водопроводных и т.д., что противоречит жилищным нормам.
• Переносить санузел в жилое помещение, устанавливать ванную в кухне, если квартиры были соединены.
• Монтировать двери в этажных коридорах и лестничных площадках.
Для того чтобы сменить газовую плиту, осуществить ее переустановку и подводку гибкими шлангами, нужно уведомить Мосгаз. А еще лучше – воспользоваться услугами его работников.
Фасад дома можно подвергать реконструкции только после разрешения Москомархитектуры. Результат преображения должен соответствовать внешнему виду расположенных поблизости сооружений. Если здание является архитектурным памятником, то реконструкцию запретят.
После того, как будет получено ТЗК (техническое заключение) и разработан проект перепланировки, нужно обратиться в госорганы за разрешением на работы, и подать документы в МВК (Межведомственную комиссию) городского округа.
Второе правило
Вы должны изучить закон «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» № 37 от 29.09.1999 г. В нем подробно описаны требуемые документы и кем они должны быть завизированы для подачи на МВК.
Помимо уже перечисленных инстанций, проект должен быть согласован с территориальными органами архитектуры и градостроительства, пожарным и санэпидемиологическим надзорами, балансодержателем жилищной и газовой технической инспекциями. Всем этим организациям необходимо предоставить копии ТЗК и проекта.
Очень часто в домах старой постройки наблюдается недостаточная мощность электросетей – они просто не рассчитаны на большое количество современных электроприборов, без которых не может работать ни один офис. Разрешение на дополнительную мощность и подключение 3-х фазного ввода выдает МКС Мосэнерго. Проект электроснабжения согласовывается в МНИИТЭПе, а его реализацию проводит специальная организация, обладающая лицензией на данный вид работ.
В законе сказано: «Управляющий жилым домом и заявитель обязаны поставить в известность о намечаемых мероприятиях лиц, занимающих смежные помещения, и по согласованию с ними оформить акты-соглашения сторон с учетом возможных компенсаций». Это означает, что владельцы примыкающих квартир должны подписать свое согласие в присутствии начальников в ДЭЗ или ТСЖ (товариществе собственников жилья). Желательно провести эту процедуру до начала или после летнего периода, поскольку могут возникнуть сложности со сбором всех действующих лиц ввиду поры отпусков. Как аргумент, можно предложить материальное или иное вознаграждение (для особо принципиальных и несговорчивых).
Третье правило
Запаситесь денежными средствами и временем на тот случай, если ваши соседи отправятся в отпуск, не подписав необходимые для вас документы, или проявят редкостную несговорчивость (мечтая поправить за ваш счет свои личные дела), или неуступчивость начальников и другие обстоятельства форс-мажор.
Успешно решив «бумажно-бюрократические» вопросы, и пройдя МВК, вы должны найти строительную организацию или бригаду строителей, которые воплотят в жизнь ваш проект. Выбирать подрядчиков нужно тщательно и не скупясь, иначе рискуете потерять время и деньги. Строители обязаны иметь лицензию на проведение определенных в проекте работ. Далее следует заняться выбором строительных материалов с учетом требований проекта (к примеру, улучшения звукоизоляции), инструмента. Помните: в панельных домах тонкие перегородки и использование в работах отбойного молотка, перфоратора недопустимо, так как может повлечь повреждение оставленных простенков, перемычек и примыкающей зоны.
Четвертое правило
Проводить строительные работы должны только профессионалы с лицензией на ремонтно-строительные виды деятельности.
Конечно, для вечно занятого бизнесмена вряд ли найдется время, да и желание посвятить несколько месяцев мытарствам по инстанциям. Подчиненные могут выполнить эту задачу за вас, но все же полностью положиться на них нельзя. Человек может быть исполнительным и ответственным, но в таком сложном вопросе вполне может стать в тупик или допустить ошибку. Поэтому не стоит портить отношения с сотрудником или вовсе лишиться его.
Если вы считаете, что узаконивание перепланировки не стоит таких жертв (временных, материальных), и решитесь на самоуправство, в дальнейшем вас ждут неприятности. При нанесении ущерба помещению, зданию или имуществу физических и юридических лиц при перепланировке, регламентированной госорганом, ответственность возляжет на него, в иной ситуации отвечать по закону будете вы. И еще – за самовольное переустройство полагается внушительный штраф, превышающий «законные» затраты.
Пятое правило
Вы считаете, что все четыре правила неприемлемы для вас по тем или иным соображениям? Что же, тогда остается еще один вариант – воспользоваться услугами юридической фирмы, которая возьмет на себя оформление необходимой документации и обеспечит надежными подрядчиками.
