Опубликовано в рубрике AO «Примoрскoe oбъeдинeниe» нaчнeт рaбoтaть нa рынкe oфиснoй нeдвижимoсти Сaнкт-Пeтeрбургa. Структурa, кoтoрaя рaнee влaдeлa нeбoльшими лoгистичeскими oбъeктaми и плoдoвo–oвoщнoй бaзoй, выкупилa у кoмпaнии «Рoстeлeкoм» особняк генерала И.Ф. Тутолмина на Большой Морской улице, 28/13. Теперь инвестор планирует реконструировать объект в современный деловой комплекс класса В.
Особняк в центре Северной столицы стал первым активом АО «Приморское объединение», который призван помочь компании выйти на рынок качественной коммерческой недвижимости. Общая площадь здания на Большой Морской улице составляет 6 тыс. кв. м, сообщает «Деловой Петербург».
Сумма сделки сторонами не называется. Первоначально «Ростелеком» предпринимал попытку продать данный актив в конце 2015 года на площадке «Фабрикант». Объект был выставлен на торги за 476 млн рублей. Однако на тот момент купить здание желающих не нашлось.
Затем в конце ноября 2017 года корпорация попробовала продать объект на новом аукционе за 496 млн рублей. Но в итоге торги по активу не состоялись.
По мнению Владислава Фадеева, руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, исходя из рыночных показателей ставки аренды в данной локации и среднерыночной ставки капитализации, стоимость объекта можно оценить в 450-500 млн рублей. «Это достаточно близко к стоимости, по которой объект был выставлен на продажу. Возможно, финальный объем сделки оказался чуть выше – в пределах 500-550 млн рублей», — отметил эксперт.
Новый владелец особняка планирует провести полномасштабную реконструкцию здания. Проект предполагает создание дизайн–проекта, разработку нового формата мест общего пользования, переоборудование входной зоны, перестройку пожарной и охранной систем и систем безопасности. В будущем инвестор намерен превратить объект в качественный торгово–деловой комплекс класса В.
Как пишет издание, до того как сооружение было выставлено на аукцион, в нем располагался один из внутренних офисов «Ростелекома». Так, в нем функционировало различное оборудование и телефонная станция. При этом часть объекта площадью порядка 2 тыс. кв. м использовалась в качестве мини–гостиницы.
Сейчас на площадке уже начата реконструкция мест общего пользования и входной зоны. Завершить все работы по переформатированию дома планируется осенью текущего года.
Ольга Шарыгина, директор центра развития недвижимости NAI Becar говорит о том, что состояние здания, судя по состоянию прилегающих строений, далеко не идеальное.
«Инвестиции в переоборудование и ремонт составят минимум 40 тыс. рублей на 1 кв. м или порядка 240 млн рублей на весь объект. Возможно, что итоговая сумма будет и больше, если там нет лифтов, и под них придется создавать всю инфраструктуру с нуля. Кроме того, потребуется получить согласование от КГИОП, придется соблюсти все обязательства, решить проблемы с инженерными коммуникациями и нарезкой помещений. Общая сумма инвестиций будет в районе 750-800 млн рублей. Нужно понимать, что класс B с таким объемом инвестиций будет окупаться с доходностью порядка 6-7%. Возможно, имеет смысл сделать БЦ класса B+, это позволит получить добавочную стоимость для цены аренды квадратного метра, уменьшить срок окупаемости и увеличить доходность до 8-9%» — анализирует Шаригина.
Ранее данная компания продала часть территории складского комплекса Приморской плодоовощной базы площадью 25,5 гектара на Коломяжском проспекте группе «Мегалит». На этом месте должен появиться жилой комплекс «Приморский квартал». Сумму сделки стороны также не назвали.
Вырученные от этой сделки средства «Приморское объединение» намерено вложить в новые проекты на рынке коммерческой недвижимости.
Реновацию особняка в центре Санкт-Петербурга будет курировать компания «МТЛ. Управление недвижимостью», которая является партнером «Приморского объединения», консультантом и УК этого проекта. Данная структура также займется созданием концепций и развитием других проектов «Приморского объединения».
Эксперты уверены в том, что компанией выбрано удачное время для выхода на рынок офисной недвижимости города. Так, по словам Анны Сигаловой, директора департамента инвестиционных услуг Colliers International, офисный девелопмент в Санкт-Петербурге переживает самый тихий период за последние десять лет: в первом квартале не было введено ни одного спекулятивного бизнес-центра, а вакансия в классах А и В стремится к 8% и продолжит сокращаться.
Владислав Фадеев напоминает, что на текущий момент заявлено к вводу менее 60 тыс. кв. м спекулятивных офисных площадей, то есть предназначенных для сдачи в аренду на открытом рынке. «Это крайне мало для Петербурга, хотя общие объемы ввода по итогам года будут высокими за счет сдачи в эксплуатацию «Лахта Центра» и еще ряда зданий, уже занятых собственниками. Как следствие низких объемов спекулятивного ввода, сейчас происходит снижение доли вакантных площадей и рост арендных ставок», — подчеркнул Фадеев.
Александр Волошин, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании IPG.Estate, говорит о том, что в перспективе в 2019 году проект пополнит рынок качественной офисной недвижимости на 5 тыс. кв. м арендопригодных площадей. «Локация востребована со стороны потенциальных арендаторов. При полной стоимости порядка 100 тыс. рублей за 1 кв. м при текущем уровне арендных ставок средняя доходность объекта может составить за 5 лет порядка 10% годовых», — подытожил Волошин.