Опубликовано в рубрике Глaвa «ВТБ» Aндрeй Кoстин прeдстaвил вoзмoжный плaн oткaзa oт дoллaрoвыx рaсчeтoв в мaсштaбe всeй Рoссии. Пo слoвaм экспeртoв, в цeлoм рынoк кoммeрчeскoй нeдвижимoсти пoслe девальвации 2014 года почти полностью перешел в рублевую зону, так, что трансграничная торговля, сделки, и банковские расчеты, о которых идет речь в плане, не имеют прямого влияния на отрасль. И все же отказ от американской валюты может привести к дальнейшему ужесточению санкций, ослаблению курса рубля и, как следствие, увеличению себестоимости строительства. При этом дедолларизация вызовет увеличение ставок по кредитам, из-за чего «порог входа» на рынок коммерческой недвижимости для частных инвесторов может возрасти.
Не так давно на высоком уровне был представлен возможный план по отказу от долларовых расчетов в масштабе всей страны. Он предполагает переход на расчеты в альтернативных валютах при осуществлении экспортно-импортных операций с другими государствами, уход крупных холдингов в российскую юрисдикцию, а также создание российского депозитария для размещения еврооблигаций. Такой информацией поделился глава «ВТБ» Андрей Костин в интервью «Известиям» на полях Восточного экономического форума. Для иллюстрации нынешней ситуации финансист привел пример взаимодействия с Китаем через банк «ВТБ». По его словам, всего 8% финансовых потоков при осуществлении торговых операций происходит в юанях, 22% — в рублях. На долларовые же операции приходится около 70% операций.
Впрочем, руководитель отдела исследований компании JLL Олеся Дзюба отмечает, что в целом рынок коммерческой недвижимости после девальвации 2014 года практически полностью перешел в рублевую зону, и текущая динамика рубля не окажет серьезного влияния на условия аренды. «Переход на рублевый эквивалент был осуществлен в начале 2015 году на фоне резкого снижения курса рубля (на 45% за период с середины сентября до конца 2014 года)», – уточняет директор отдела исследований рынка CBRE Анна Шепелева. Как подчеркивает партнер Colliers International Станислав Бибик, на сегодняшний день рубль превалирует во всех секторах рынка, и касается это как ставок аренды, так и цен на объекты недвижимости.
По словам генерального директора S.A. Ricci Александра Морозова, долларовые цены приводятся факультативно, только для сравнения с зарубежными рынками. «В заявлении речь идет о трансграничной торговле, сделках, банковских расчетах, что напрямую никак не повлияет на недвижимость, – комментирует эксперт. – Однако отказ от долларов в международной торговле, скорее всего, приведет к дальнейшему ужесточению санкций и ослаблению курса рубля. Как следствие, себестоимость строительства вырастет (ведь многие инженерные системы по-прежнему закупаются за границей), в то время как цены на недвижимость в долларовом эквиваленте будут падать».
По словам генерального директора S.A. Ricci, в первую очередь от ограничения экспортно-импортных отношений, удара по курсу национальной валюты и снижения товарооборота пострадает складской сегмент. Вслед за ним – рынок торговой недвижимости. Что касается офисного рынка, здесь ситуация будет несколько лучше: локализация крупнейших национальных компаний в РФ, вероятно, сформирует дополнительный спрос на офисные площади. Впрочем, торговая и складская недвижимость может сохранить устойчивость благодаря взаимной поддержке, считает директор по маркетингу и рекламе ГК «Колди» Елена Орешкина. По ее словам, дедолларизация повлечет за собой снижение ликвидности на финансовых рынках, изменение оценки рисков и, как следствие, увеличение ставок по кредитам на внутреннем рынке. Таким образом «порог входа» на рынок коммерческой недвижимости для частных инвесторов вырастет, что приведет к уходу части игроков: «Средний бизнес будет вынужден искать более гибкие подходы к управлению активами, а малый окажется перед выбором «затянуть пояса» или уйти».
Вместе с тем, учитывая, что банковское финансирование в валюте до недавнего времени было доступно, существуют здания, где ставки аренды все еще номинируются в иностранной валюте, отмечает Олеся Дзюба. По словам Анны Шепелевой, несколько зарубежных девелоперов, владеющих топовыми объектами, сохраняют номинирование ставок аренды в долларах США (реже – в евро), дополнительные условия являются предметом переговоров (например, в отдельных случаях возможно фиксирование валютного коридора на первый год аренды). При этом операционные расходы даже для договоров, заключенных в валюте, в большинстве случаев номинированы в рублях. На рынке складской недвижимости такие договоры практически отсутствуют.
«Одной из причин сохранения долларовых ставок аренды является наличие валютного финансирования у девелоперов, в связи с чем окончательный переход на рубли может стать сложным для таких игроков, – поясняет эксперт компании CBRE. – Тем не менее, в случае с высококачественными объектами, арендаторы, вероятнее всего, проявят готовность к переговорам и возможная корректировка других условий аренды (например, индексации) позволит сделать переход в рубли менее заметным для собственников».
По словам Станислава Бибика, в наиболее выигрышном положении находятся западные инвесторы, так как цены в рублевом эквиваленте находятся на очень привлекательном для них уровне.
Александр Ковалевский
Полный список ритейлеров и франчайзи смотрите здесь.