«Полежаевская» тяготеет к жилью

Тeрритoрии вoкруг стaнции мeтрo «Пoлeжaeвскaя» трaдициoннo являются слoжными для дeвeлoпeрскиx кoмпaний. В чaстнoсти, к югу oт Xoрoшeвскoгo шoссe рaспoлaгaeтся нeуxoжeннaя и устaрeвшaя кoммунaльнaя зoнa. Oднaкo имeннo потребность в развитии делает локацию интересной для застройщиков. Особенно справедливым данное утверждение выглядит в свете появления станции МЦК и перспективного открытия крупного транспортно-пересадочного узла. Теоретически все это делает район привлекательным для офисного и торгового сегментов. Вместе с тем, на практике эксперты считают более вероятным развитие жилого сектора.   

Окрестности станции метро «Полежаевская» исторически является довольно проблемной зоной с точки зрения застройки. Здесь расположилось множество устаревших объектов коммунальных и сервисных служб. Это, например, автосервисы, мастерские, которые воспринимаются для данного места как анахронизм. Однако необходимость развития и делает территории интересными для девелоперских компаний. По мнению главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, появление станции МЦК «Хорошево», улучшив транспортную доступность района, может стать «спусковым крючком» для интенсивного развития локации. В пользу этого говорит также и создание ТПУ «Хорошевская», ввод которого запланирован на 2022 год. Исходя из совокупности факторов, чиновник прогнозирует хорошее развитие территорий в ближайшие 5-6 лет.

Среди уже представленных здесь объектов коммерческой недвижимости генеральный директор S.A. Ricci Александр Морозов отмечает ТЦ «Хорошо!», БЦ 1Zhukov. Перспективными в плане дальнейшей застройки могут считаться десятки гектар вдоль улицы Зорге, улица 3-ая Хорошевская, улица 4-ая Магистральная. Теоретически,условия хорошей транспортной доступности традиционно наиболее благоприятны для создания торговых центров. Кроме того, учитывая наличие нового ТПУ, место будет благоприятным для строительства качественных офисных объектов. Также локация становится привлекательной для развития офисной недвижимости за счет близости и удобного доступа к деловому центру «Москва Сити».

Базовые ставки (без НДС и OpEx) по офисной недвижимости в локации Хорошево/Полежаевская составляют порядка 12,7 тыс. руб. в год по офисам класса В+ и 12,2 тыс. руб. по офисам класса В-, а уровень вакантных площадей, соответственно, 4,9% и 0,5% (всего 2,3% по классу В),  говорит заместитель директора департамента исследований Colliers International Александр Рунович.   

Вместе с тем, данная территория разделена Хорошевским шоссе на две очень разные зоны: с севера, ближе к Ходынскому полю, – плотная жилая застройка, которая заметно молодеет и растёт и в классе, и в качестве, а с юга – неухоженная устаревшая коммунальная зона, отмечает директор направления стратегического консалтинга в компании CBRE Ольга Земцова. По ее мнению, это совсем не «бизнесовый» район и существенных драйверов для значительной офисной компоненты в этой зоне нет. При этом ставки на офисные объекты невысоки, что увеличивает сроки их окупаемости, говорит начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева

Что же касается торговли, то Хорошевское муниципальное образование с численностью в 71 тыс. человек на 1 января 2018 года, имеет достаточно ограниченный потенциал, отмечает Александр Рунович.  Сегмент торговой недвижимости в районе станции метро «Полежаевская» представлен, по сути, только одним профессиональным объектом. При арендопригодной площади 53 тыс. кв. м  ТЦ «Хорошо!» покрывает потребность локации в качественном ритейле. Наличие обширной  промзоны в районе метро «Полежаевская», невысокая численность населения в первичной зоне охвата, а также наличие такого мощного конкурента, как ТРЦ «Авиапарк», расположенного в пределах 10-и минутной транспортной доступности, значительно снижает потенциал для развития торговой недвижимости в этом районе. «В отношении ритейла это очень насыщенная зона – несмотря на высокое качество, ТЦ «Хорошо!» она испытывает значительное влияние «Авиапарка», первичная зона охвата которого покрывает весь район, особенно после открытия метро рядом с ним, – подтверждает Ольга Земцова. – Благодаря высококонкурентной среде, потенциала для крупного ритейла в этой зоне нет». Таким образом, вместе ТЦ «Авиапарк», а также ТЦ «Хорошо!» охватывают большую часть спроса, в связи с чем ритейлеры будут очень аккуратно выбирать формат и сегмент для открытия, говорит Юлия Никуличева. Поэтому здесь девелоперы предпочитают фокусироваться на жилой застройке.

«Район получил мощный драйвер в виде взрывного развития метрополитена в этом направлении, что значительно увеличило его доступность и привлекательность в дополнение к высокому жилому спросу на северо-западе Москвы в целом, – говорит Ольга Земцова. – Логичным развитием для недоиспользуемой коммунальной зоны будет качественное комплексное жилое строительство, с профессиональной коммерческой инфраструктурой в его составе». Как отмечает Юлия Никуличева, поблизости находится «Большой Сити», на территории которого ведется редевелопмент бывших промышленных предприятий и строится много жилья: «Например, «Донстрой» реализует проект «Сердце столицы», Sezar Group возводит комплекс «Династия». Скорее всего, в данном районе жилая застройка будет и дальше превалировать над коммерческой».

 

Александр Ковалевский

 

Полный список ритейлеров и франчайзи смотрите здесь.

Комментирование и размещение ссылок запрещено.

Комментарии закрыты.