Опубликовано в рубрике В Мoсквe плaнируeтся ввoд oфиснo-культурнoгo цeнтрa, кoтoрый стрoился бoлee дeсяти лeт. В цeлoм экспeрты гoвoрят o срaвнитeльнo нeбoльшoм количестве долгостроев в сегменте офисной недвижимости столицы. Среди причин затягивания сроков сдачи они называют кризисные макроэкономические явления, отсутствие финансирования, снижение спроса со стороны арендаторов, а также юридические проблемы. Чего следует ждать в будущем? Подробно о перспективах офисного сегмента эксперты поговорят на форуме UrbanSpace 2018, который пройдет 18 сентября в Москве. А пока портал Арендатор.ру предлагает небольшой материал, который поможет составить предварительную картину настоящего и будущего.
В III квартале планируется ввод в эксплуатацию долгостроя, возраст которого составляет более 10 лет. Речь идет о культурно-деловом центре в Лианозово в Северо-Восточном округе Москвы. Возведение началось еще в 2007 году, однако не раз приостанавливалось. Наконец, работы приблизились к завершению, и сейчас рассматривается вопрос о выдаче застройщику разрешения на сдачу объекта, сообщили в Мосгосстройнадзоре. «По поручению мэра Сергея Собянина Мосгосстройнадзор уделяет особое внимание качеству строительства на социально значимых объектах», – заявил глава ведомства Олег Антосенко.
В целом, учитывая масштаб офисного рынка Москвы, долгостроев этого сегмента в городе не очень много, говорит директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Константин Лосюков. В качестве примеров можно привести такие объекты, как БЦ «Новион» (ввели в эксплуатацию в 2017 году), БЦ «Два капитана» в Мякинино, БЦ «Алкон II». Сравнительно небольшое количество долгостроев связано с тем, что застройщики стали более тщательно подходить к оценке перспектив проекта, рассказываетруководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Юлия Токарева. Они не начинают его реализацию без оценки рисков и возможностей.
«Причины долгостроя это, прежде всего, отсутствие финансирования – так было с «Новионом» и с «Двумя капитанами», – комментирует Константин Лосюков. – Вторая причина, по которой очень часто девелоперы переносят сроки завершения строительства и ввода в эксплуатацию, это снижение спроса со стороны арендаторов. Особенно тренд был заметен в 2014-2016 годах, когда ставки аренды активно снижалась, а доля вакантных площадей росла. Многие девелоперы в этом случае переносили сроки строительства».
Среди важных предпосылок происходящегоэксперты называют неблагоприятную экономическую конъюнктуру. По словам Юлии Токаревой,появление долгостроев, как правило, связано с нестабильностью рынка, как это было после 2008 году, когда появилось большое количество объектов с неправильно оцененными перспективами проекта и возможностями его финансирования. Кроме того, с 2015 года в Москве, вследствие ухудшения экономической ситуации и возросшей геополитической напряженности, изменилась конъюнктура рынка офисной недвижимости и значительно снизилась девелоперская активность, напоминаетдиректор отдела офисных помещений CBRE Виктория Задорина. В результате многие проекты строительства бизнес-центров были приостановлены, а ввод в эксплуатацию новых офисных площадей происходил преимущественно за счет объектов, находящихся на продвинутой стадии строительства к моменту кризиса.
Заместитель директора департамента исследований Сolliers International Александр Рунович видит причины в недобросовестности подрядчиков, смене собственников, либо проблемах правового характера застройщика. Впрочем, по его словам, в последние годы ситуация улучшается, поскольку власти заинтересованы в получение дохода с объектов собственности, которые, в свою очередь, могут приносить налоги на имущество после ввода в эксплуатацию.
По прогнозам Виктории Задориной, объем ввода новых офисных площадей в 2018-2020 годах будет постепенно увеличиваться, но сохранится на относительно низком уровне. Многие офисные здания, которые находятся в активной стадии строительства сейчас, являются частью комплексов, включающих чаще всего жилую или апартаментную часть (Neva Towers в «Москва-Сити», МФК «Искра-Парк» в Ленинградском субрынке, «YE’S Ботанический Сад», Jazz на Сущевском валу). Кроме того, прирост нового предложения в 2018-2019 годах будет сформирован преимущественно небольшими по площади офисными объектами. В свою очередь, Константин Лосюков констатирует, что многие непрофессиональные девелоперы ушли с рынка, а те, кто остался, очень аккуратно приступают к новому строительству, тщательно продумывая концепцию и просчитывая все риски.
Александр Ковалевский