«Военторг» между Китаем и Россией

Мнoгoфункциoнaльный кoмплeкс «Вoздвижeнкa-цeнтр» («Вoeнтoрг») рядoм с мoскoвским Крeмлeм мoжeт oбрeсти нoвoгo влaдeльцa. Бывший сoбствeнник «Урaлкaлия» Дмитрий Рыбoлoвлeв сoбирaeтся прoдaть aктив китaйскoй Fosun Group и рoссийскoй Avica. Кoнсoрциум ужe пoлучил oфициaльнoe рaзрeшeниe влaстeй нa пoкупку oбъeктa. Бизнeсмeн нe мoжeт прoдaть этo здaниe ужe нeскoлькo лет.

Федеральная антимонопольная служба уже согласовала ходатайство зарегистрированного в Гонконге FPH Europe Holding II (H-K) Ltd по покупке ОАО «Торговый дом ЦВУМ», на балансе которого числится «Военторг» общей площадью 66,7 тыс. кв. м на Воздвиженке, сообщает «Коммерсант».

Ранее возможность покупки этого актива также рассматривали Accent Development, инвестгруппа «Регион», Morgan Stanley и «Сафмар» семьи Шишхановых-Гуцериевых.

Fosun Group была создана в Шанхае крупным инвестором Гуо Гуанчаном. Компания вкладывает средства в различные активы на рынке недвижимости, туризма, металлургии и фармацевтики. Fosun владеет французской курортной сети Club Med, долями в туристическом холдинге Thomas Cook и международной цирковой компании Cirque du Soleil. Уровень капитализации компании на Гонконгской бирже превышает 12 млрд долларов.

В свою очередь, Avica управляет фондами коммерческой недвижимости, суммарная стоимость которых оценивается в 1 млрд долларов. В портфель объектов компании входят деловой квартал «Романов двор» в одноименном переулке, торговая галерея «Времена года» на Кутузовском проспекте, торговый комплекс Dream House в Барвихе. Фонды основаны компанией RD Group Гагика Адибекяна и структурами Рубена Варданяна.

По словам директора департамента управления объектами NAI Becar Марии Онучиной, к «Воздвиженка-центру» в свое время присматривались многие крупные компании, в том числе и зарубежные. «Это лишний раз подтверждает тот факт, что объект обладает высоким инвестиционным потенциалом. Основным конкурентным преимуществом «Военторга», помимо отличного расположения, является высокий парковочный коэффициент, что сегодня для центра становится настоящей редкостью. До тех пор, пока в объекте якорным арендатором будет «Детский мир», реконцепция торговой части комплекса не потребуется. Продуктовый арендатор, представленный супермаркетом «Бахетле», для этого района также демонстрирует высокие показатели. Акцент в офисной части нужно будет делать, прежде всего, на повышении эффективности планировок. Кроме того, с учетом уровня пустующих помещений уже сейчас стоит задумываться над увеличением уровня сервиса с целью формирования лояльности существующих арендаторов и привлечения новых», — заключила специалист.

Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium, считает, что покупатель выбрал удачный момент для приобретения комплекса, воспользовавшись коррекцией рынка недвижимости и уходом якорного арендатора. «Однако не стоит забывать, что «Военторг» — знаковый объект, с престижным адресом, и может стать достойной «визитной карточкой» в портфеле компании с большим инвестиционным потенциалом. С приходом нового инвестора в партнерстве с российскими структурами, очевидно, будет проведен комплекс мер по модернизации здания и его систем управления с целью эффективного заполнения имеющейся вакансии и устранения недостатков, что повлечет повышение его рыночной капитализации. Данный МФК имеет большой потенциал в части развития торговой составляющей, вероятнее всего, новые владельцы будут развивать его именно в таком ключе», — подчеркнул Щербак.

Комплекс «Военторг» был возведен на месте одноименного исторического универмага. Согласованная в 2002 году бывшим мэром Москвы Юрием Лужковым схема реконструкции здания вызвала широкий резонанс в городе, так как в рамках реализации проекта инвестор строительства — группа АСТ Тельмана Исмаилова — фактически разрушил сводчатые палаты начала XVIII века, а также ампирный флигель 1828 года.

Через некоторое время Исмаилов продал за долги «Военторг» собственнику «Нафта Москва» Сулейману Керимову, который затем перепродал объект сегодняшнему владельцу Дмитрию Рыболовлеву.

Рыболовлев предпринимает попытки продать здание с начала 2014 года. На тот момент рыночная стоимость комплекса оценивалась примерно в 350 млн долларов. Однако уже к концу 2014 года стоимость актива упала до примерно 200 млн долларов. За последующие два года цена здания уменьшилась до 180 млн долларов.

Перед этим офисную часть здания покинул ее основной арендатор — южнокорейская корпорация Samsung, которая занимала в МФК 10 тыс. кв. м. Сейчас офисными площадями в «Военторге» интересуется ритейлер Chanel, который может занять в здании 3 тыс. кв. м.

Как отмечает Юлия Богомол, старший директор отдела исследований Cushman& Wakefield, территория вокруг Кремля — это прайм-зона Центрального делового района, а объекты в этой локации являются эксклюзивными и востребованными на рынке офисной недвижимости Москвы. «Однако в ближайшее время «Военторг» освободит якорный арендатор Samsung, занимающий 10 тыс. кв. м, что увеличит вакантность офисной части комплекса до 40% и, несомненно, снизит привлекательность объекта. Ставки на офисы в «Военторге» достаточно высокие и достигают 45 тыс.-50 тыс. рублей за 1 кв. м в год (включая НДС и операционные расходы), а потому новый арендатор вряд ли найдется быстро. Тем более ближайшие конкуренты объекта также не заполнены на 100% — у БЦ «Знаменка» вакансия 30%, БЦ «Альфа-Арбат» может полностью освободиться в 2018 году, если «Россельхозбанк» переедет в ММДЦ «Москва-Сити», — анализирует эксперт.

Полный список ритейлеров и франчайзи смотрите здесь.

Both comments and pings are currently closed.

Comments are closed.