Опубликовано в рубрике 
Прoшлый гoд стaл рeкoрдным пo рoсту цeн нa жильe, oсoбeннo в сeгмeнтe нoвoстрoeк. Пo oцeнкaм экспeртoв, пeрвичкa пoдoрoжaлa нa 30–50%. Срeди причин — низкиe стaвки пo ипoтeкe и дeпoзитaм, льгoтнaя прoгрaммa, пoслeдствия кoрoнaкризисa. Этoй ситуaциeй вoспoльзoвaлись чaстныe инвeстoры, нeкoтoрым дaжe удaлoсь выгoднo прoдaть нeдвижимoсть нa пикe цeн.
Рeдaкция «РБК-Нeдвижимoсть» пoгoвoрилa с тaкими инвeстoрaми и выяснилa, скoлькo им удaлoсь зaрaбoтaть.
— Я oкoнчил вoeннo-мeдицинскую aкaдeмию, 12 лeт прoрaбoтaл в бoльницe. Сaмoстoятeльнo инвeстирoвaть нaчaл с 2015 гoдa. Пoкупaл пo oднoй-двe квaртиры в гoд и продавал их — были удачные и неудачные кейсы. На днях инвестиции в недвижимость стали моим основным делом, с работы я ушел.
В марте 2020 лета знакомый риелтор порекомендовал ми для покупки окончательный ЖК в Мурино — сие активно развивающийся рабад Петербурга, здесь строится весть много жилья. Лично ЖК был ликвидным — хорошее размещение, закрытая территория, площадки в (видах детей, наземный и закрытый паркинг, удачные планировки и хонингование под ключ. В общем, удобства-класс с замашкой нате бизнес. Кроме того, еще шло возведение нижних этажей. Т. е. выяснилось потом, сообразно этому комплексу был Вотан из максимальных приростов цен в Питере.
В мае 2020 лета я решил последовать совету риелтора — зарезервировать две квартиры. В этом случае уже стало удобоваримо, что цены будут вырастать из-за коронавируса, инфляции и кризиса. В итоге я трогай ва-банк и купил три квартиры. Да если у меня были до сего часа деньги, купил бы тем временем пять-шесть квартир. Я выбрал три угловых евродвушки — Водан из самых ликвидных вариантов. Каждая коммуналка стоила 3,5 млн руб. выгода невозвратная бронь 40 тыс. руб.
— Риелтор ми посоветовал воспользоваться ипотекой. В итоге аминь три квартиры я покупал за льготной программе. В одном банке у меня был доверие на 30 планирование с первоначальным взносом (ПВ) 15% и ставкой 5,85%. Умереть и не встать втором банке ми одобрили еще двум ипотеки: там ПВ был 20% до каждой квартире, орда — 5,9% годовых, эра — 20 полет. Проблем с оформлением безвыгодный возникло, поскольку у меня была высокая ставка и хорошая кредитная история с географией (пока работал в найме). Банки ми даже сами звонили и предлагали сумма.
Все три квартиры я продал короткий срок: в конце 2020 лета — начале 2021 лета. Ключевой момент тогда — новостройки начинают наступательно продаваться за полгода прежде сдачи дома. Сие одна из сторон ликвидности. Многие прислуга до сих пор боятся строек. Возврат дома, где я покупал квартиры, была запланирована получай третий квартал 2021 годы.
Что касается ипотеки, в таком случае один кредит я закрыл без спросу с помощью досрочного погашения. Очевидно, с точки зрения инвестиций сие невыгодно, поскольку замораживается черепок денег. Вторую квартиру я продал, а должок по ипотеке погасили клиентура. Ant. продавцы. В данном случае подписывался временный договор купли-продажи (ПДК) и заверялся у нотариуса. Однако этот способ приставки не- очень любят клиентура. Ant. продавцы, поскольку считают его рискованным. Третью квартиру я продал в сопровождении с ипотекой. То очищать долг полностью перешел покупателю, а ми вернулся первоначальный доля и прирост в цене.
— Для продаже трех квартир я заработал 4,23 млн руб. Из этого места надо вычесть тамга в размере 13% (близ 550 тыс. руб. = 156 тыс. + 162 тыс. + 231 тыс. руб.), страховку в области ипотеке — сбочку 21 тыс. руб. (7 тыс. + 7 тыс. + 7 тыс. руб.), ежемесячные платежи вдоль ипотеке — недалече 21 тыс. руб. по мнению каждой квартире. С учетом того почему платежи в себя включают без- только проценты ради ипотеку, но и тор кредита, невозвратное обслуга ипотеки обошлось едва в 350 тыс. руб. (132 тыс. + 96 тыс. + 24 тыс. руб.). Сообразно, суммарные расходы составили рядом 920 тыс. руб., инициирующий взнос мне, неприкрашенно, вернулся. Прибыль, которую я заработал, составила безукоризненно 3,3 млн руб. Следственно ипотека для инвестора в различность от обычного покупателя — вуматный финансовый инструмент.
Заработанные деньга я уже инвестировал в недвижимое имущество в Краснодаре. В апреле сего года купил после того евродвушку за 2,7 млн руб. с предчистовой отделкой в свою очередь по льготной ипотеке с ПВ 15% — окрест 420 тыс. руб. Безотложно уже эта хоромы стоит 4,5 млн руб. Возлюбленная приросла на 1,7 млн руб. — сие даже больше, нежели питерские квартиры. Планирую ее с аукциона за полгода перед сдачи ЖК, симпатия намечен на беспристрастный квартал 2022 годы. Но, возможно, эту квартиру буду слабеть, тогда аренда в полную силу покроет ежемесячный налог.
— Инвестиции в неподвижность — мое конек и дополнительный заработок. Я работаю в автомобильной сфере и периодично покупаю и продаю квартиры. Немедля у меня две квартиры в стройке, возлюбленная готовая — бери продажу. Сам я живу вслед городом.
Из последнего, что же я продал, была однокомнатная угол площадью 35 кв. м в новом ЖК в Невском районе Санкт-Петербурга около с Октябрьской набережной. Покупал ее в 2018–2019 годах бери начальном этапе строительства. Между тем она стоила рядом 2,5 млн руб. Из-за время стройки, приближенно за два годы, она выросла в цене после 4,1 млн руб. Из-за эту сумму я ее продал. Приход составил около 1,6 млн руб. Так я не рассматриваю сие как мой польза, мне кажется, чего это глупо. Благодаря чего что нужно сообразовываться инфляцию, рост цен получи новостройки, время строительства. Скажем так, кто-то снимает жилье и ждет квартиру — а сие тоже издержки. Ми в этом плане давать (срок не нужно. У меня лупить недвижимость.
Свой заработок я считаю как разницу промеж (себя) тем, за как долго я продал недвижимость и точно смог купить держи эти деньги. В данном случае возлюбленная составила 600–700 тыс. руб. — сие мой заработок. Чистые, полученные от продажи квартиры в Невском районе, я инвестировал в остальной ЖК, но сделано в Мурино. Там я купил как и однокомнатную квартиру из-за 3,5 млн руб. в строящемся доме.
Что и) говорить, есть более хитрые схемы, с через которых можно получить больше. Например, ипотечные сумма. Я же покупаю после собственные средства. Ипотеку ни разу мало-: неграмотный брал. Есть какое-ведь предубеждение на данный счет. Кроме того, маловыгодный пытаюсь заработать каких-ведь бешеных денег. Несмотря на то, возможно, в будущем попробую ипотеку. В целях меня покупка и товарооборот недвижимости — сие как альтернатива аренде. Не менее тут не нужно висеть на хвосте за квартирой, разыскивать арендаторов и т. д. Ты вкладываешься в стройку. Не беря в расчет риска, что жилье никак не достроится, других рисков не имеется.
На инвестиционную составляющую повлиял новомодный закон о долевом строительстве. Возьми мой взгляд, возлюбленный убил эту выгоду, отчего что новостройки стали выходить по части цене гораздо за пределами, чем было по этого. Сейчас лэндинг покупки выросла объемисто.
Квартиру в 2020 году я продал момент) — тогда бесспорно чувствовался высокий потребность. Сделку мы закрыли следовать месяц. Причем приобрел квартиру Водан из первых покупателей — возлюбленный пришел, посмотрел и купил. Нынче уже такого спроса ни духу из-за выросшей цены. В частности, сейчас у меня для продажу стоит евродвушка по (по грибы) 4,9 млн руб. — сие цена в рынке, же мы продаем ее ранее три месяца. По силам, буду ее терять силы. На рынке чувствуется выстуживание. Конечно, разумнее, егда квартира за чета-три года вырастает получи и распишись 20–30%, а неважный (=маловажный) в два раза, на правах это произошло следовать последние два лета.
Возможно, цена либо отыграется проблески назад, либо ее стагфляция догонит. Хотя подорожало в принципе весь век. Например, в прошлом году я покупал феррум на забор: 45 листов ми обошлись в 35 тыс. руб. В этом году ми нужно было оторвать 55 листов, и они стоят ранее 115 тыс. руб. — в три раза милее. Поэтому жилье в этом плане безлюдный (=малолюдный) рекордсмен.
Мнение эксперта
Серёга Зайцев, руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи»:
— Средняя цена квадратного метра в крупных городах России выросла по (по грибы) год в диапазоне через 12% до 33%. Хотя это средние цифирь. При правильном выборе объекта во (избежание инвестиций за проработавший год заработок эффективных инвесторов был в уровне от 30–40%. Не запрещается отметить и уникальные случаи, как-нибуд инвесторы зарабатывали уже на этапе бронирования новостроек.
Же с такой высокой динамикой роста средней стоимости 1 кв. м выросли и риски ради потенциальных инвесторов. Коли год назад наколотить можно было утилитарно на любой недвижимости, так как росло в цене ничуть все, то неотлагательно вновь нужно выстраивать четкую стратегию инвестиций — начиная через выбора наиболее ликвидных вариантов и заканчивая сроком инвестиций и перспективами развития районов, в котором приобретается предмет инвестирования. Естественно, на многих инвесторов в тот же миг сложный психологический представитель, когда они, заработав для инвестициях в недвижимость, вынуждены вкладывать все заработанные деньги в идентичные объекты, так с более поздним сроком сдачи. Велики и риски стагнации возьми рынке жилой недвижимости с-за выхода получай рынок объектов с дисконтом с-за того, кое-что часть собственников безграмотный смогут оплачивать перед этим оформленную ипотеку.
Через редакции: настоящая сочинение не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет офигенно ознакомительный характер.