Опубликовано в рубрике В мoскoвскoй гoстиницe «Swissotel Крaсныe Xoлмы» сeгoдня прoшeл дeвятый пo счeту Финaнсoвый фoрум пo нeдвижимoсти. Oднo из крупнeйшиx oтрaслeвыx мeрoприятий сoбрaлo бoлee 100 прeдстaвитeлeй влaсти и бизнeсa, тoп-мeнeджмeнт стрoитeльнoй индустрии и другиx экспeртoв. В xoдe встрeчи ee учaстники oбсудили сaмыe aктуaльныe для рынкa тeмы, пoгoвoрили о его «болевых точках», перспективах и возможностях развития.
По сложившейся традиции общение велось в формате дискуссии, что позволяло высказывать свою точку зрения (и отстаивать ее) не только спикерам, но каждому гостю. Так, во время первого блока особо активно обсуждалось состояние инвестиционного рынка России. Как отметила Светлана Кара, управляющий партнер Capital Global Partners, сейчас в стране наблюдается процесс стабилизации. По ее словам, еще 3-4 года назад инвесторы больше смотрели на Запад, сегодня же они проявляют живой интерес к объектам в России. Притом речь идет не только о проектах в Москве, но и в других регионах.
Впрочем, сочла нужным добавить топ-менеджер, сделок все равно совершается не так много. «Инвесторы ждут докризисных цен, а рынок сейчас почувствовал стабильность и не торопится их предлагать», — пояснила Светлана Кара.
Дмитрий Трубников, финансовый директор А101, обратил внимание на проблему, с которой может столкнуться рынок жилья.
Как заявил спикер, в этом секторе недвижимости физлица являются главными инвесторами. Он уточнил, что объем привлеченных средств по ДДУ составляет около 5 трлн рублей. Также руководитель компании подчеркнул, что физлица активно интересуются и коммерческой недвижимостью на первых этажах новостроек.
Опасность же заключается в том, что с переходом от «долевки» к проектному финансированию этот крупный игрок фактически пропадет с рынка.
«Не уверен, что банки сумеют его заместить. Например, у ВТБ и Сбербанка вместе наберется всего 1,6 трлн рублей», — сказал топ-менеджер.
На это, впрочем, у других участников встречи нашлось возражение. Было отмечено, что создание эскроу-счетов как раз и должно предотвратить подобную ситуацию.
Второй блок программы открывался Правительственной сессией, в рамках которой выступали представители власти. Основной темой для обсуждения стал рынок жилой недвижимости и подготовка к его переводу на схему проектного финансирования.
Как отметил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, этот процесс сопряжен со многими трудностями. В частности, до сих пор нет определенности в механизме работы крупных финансово-кредитных организаций с девелоперами.
«К 1 января банки не то, что эскроу-счета не были готовы открывать, а не были готовы осуществлять даже банковское сопровождение», — посетовал чиновник.
Он также подчеркнул, что надо все основательно продумать и минимизировать риски. Чиновник привел в пример ситуацию со страховщиками, из-за которых застройщики лишились около 38 млрд рублей: компании собирали взносы, однако на достройку проблемных объектов или выплаты дольщикам эти средства практически не шли. Эксперимент оказался полностью провальным. Так, за последнюю пару лет обманутым гражданам по страховке перечислили всего 50 млн рублей.
Не совсем ясно, по каким ставкам будут кредитоваться застройщики при переходе на проектное финансирование. Однако, заверил Мень, этот показатель уже обсуждался с ЦБ и вряд ли превысит отметку в 6%.
Предполагаются и другие изменения. Так, например, Михаил Мень сообщил, что компенсационный фонд — этот механизм стал использоваться с осени 2017 года — может оказаться временной практикой.
Чиновник пояснил, что принцип работы данной структуры нарушает логику.
«Разрешения на строительство выдают власти регионов и муниципалитетов, то же самое с выделением земельных участков выдают региональные власти и т. д. При этом ответственность несут федеральные власти. Это неправильно», — подчеркнул министр.
Заключительная сессия включила в себя работу двух секций. Первая была посвящена жилой недвижимости и во многом повторяла темы, затронутые в ходе встречи с представителями власти. Вторую секцию отвели под коммерческую недвижимость. Здесь так получилось, что разговор больше касался офисной недвижимости, складов, а также инвестиционной привлекательности всего рынка.
Никола Обайдин, директор по аренде офисной недвижимости PPF Group, сделал прогноз, что и в 2018 году ввод новых проектов останется минимальным, а всплеск ожидается только через 2-3 года.
Еще одной тенденцией станет снижение уровня вакансии до 10%. «Мы ожидаем, что это приведет хоть к какому-то росту ставок аренды», — сказал Обайдин.
Что касается складского сегмента, то на ближайшие годы он сохранит акцент на формат BTS. Такого мнения придерживается генеральный директор S. A. Ricci Александр Морозов.
«Есть и другая заметная тенденция: 15% сделок совершено с участием индустриальных компаний. Рост по этому показателю наблюдается уже третий год подряд», — заметил спикер.
Глава представительства Rossmils в России Алексей Могила рассказал о формировании нового тренда в коммерческой недвижимости, исходя из которого, частные инвесторы все чаще стали объединяться в небольшие фонды.
Эксперт указал на то, что подобные структуры готовы инвестировать проекты на суммы до 400-500 млн рублей.
Дмитрий Бахтин
Полный список ритейлеров и франчайзи смотрите здесь.